Обзор информации очередного номера журнала

“ПРАКТИКА ОЦЕНКИ”

Вышел очередной номер ежемесячного журнала “Практика оценки” №6 (июнь 2009), в котором авторы: эксперт-оценщик В.И. Пазирук, заслуженный эксперт-оценщик УОО, член Экспертного совета Украинского общества оценщиков, ведущий оценщик ЧП “Бюро Маркуса”; эксперт-оценщик М.В. Маркус, член УОО, директор ЧП “Бюро Маркуса” - анализируют вопросы оценки незавершенных строительством объектов с точки зрения новых экономических воззрений.

В разделе “Используемые оценочные базы и общие принципы оценки незавершенных строительством объектов” акцентируется внимание на то, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по стоимости затрат не отражает интересы участников современного рынка. По этому, в условиях развитого рынка недвижимости, сегмент рынка объектов незавершенного строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Авторы предлагают для объективной оценки объекта незавершенного строительства правильно классифицировать такой объект с точки зрения его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Поэтому оценка перспективных и обычных незавершенных строительством доходных объектов, как правило, выполняется с применением доходного подхода. В рамках доходного подхода применяется метод дисконтирования денежных потоков. При оценке незавершенных строительством объектов практически не используется сравнительный подход, данный подход в классическом варианте может быть применен только в исключительных случаях - при оценке незавершенной строительством доходной недвижимости с развитым рынком продаж, когда объекты практически готовы к вводу в эксплуатацию.

Таким образом, используемой в расчетах базой для оценки перспективных и обычных незавершенных строительством объектов может служить рыночная стоимость, либо остаточная стоимость замещения. В оговоренных с заказчиком случаях (в случаях предоставления залога банковскому учреждению) оценщиком также может быть использована ликвидационная стоимость.

При проведении оценки бесперспективных незавершенных строительством объектов в качестве базовой используется стоимость ликвидации.

Использование возможных подходов к оценке незавершенных строительством объектов в зависимости от того, к какой группе они относены, приведены в таблице:

Обращает внимание приведенная в ежемесячнике аналитическая информация по теме: “Подходы к определению стоимости бесперспективных незавершенных строительством объектов”. Авторы доводят, что базой оценки бесперспективных незавершенных строительством объектов является их рыночная стоимость либо стоимость ликвидации.

Рыночная стоимость определяется для части неспециализированных объектов, которые можно реализовать. В сложившейся ситуации расчет рыночной стоимости бесперспективных незавершенных строительством объектов выполняется с применением доходного либо сравнительного подхода. В данном случае речь идет о доходной либо промышленной недвижимости с возможностью изменения функционального назначения и достаточно широко развитым рынком аренды и продаж. Использование затратного подхода к оценке бесперспективных объектов является неприемлемым по той причине, что данный подход может быть применен исключительно к тем объектам, восстановление либо замещение которых является целесообразным.

В расчетах с применением доходного и сравнительного подходов целесообразно применить еще и скидку на необходимость быстрой реализации бесперспективного для предприятия объекта. Быстрая реализация подобных объектов необходима любому предприятию с целью предотвращения замораживания финансовых ресурсов, а также снижения затрат, вызванных консервацией и расходами на поддержание объекта в нормальном физическом состоянии.

Стоимость ликвидации в соответствии с Национальным стандартом №1 “Общие принципы оценки имущества и имущественных прав” рассчитывается как сумма валовых доходов, которые ожидается получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом ожидаемых расходов, связанных с такой ликвидацией. В случае, когда по результатам расчетов стоимости ликвидации составляет отрицательную величину, ее значение устанавливается в размере одной гривны.

При определении расходов, связанных с ликвидацией незавершенных строительством объектов, обычно заказывается смета на разборку зданий (сооружений) и демонтаж установленного оборудования, которую составляют специализированные организации, имеющие право выполнять подобные работы.

В данном выпуске журнала также раскрыты: вопросы, связанные с регистрацией права собственности; подходы к классификации незавершенных строительством объектов, методы определения физического износа. Представлен перечень документов, необходимых для выполнения оценки, а также приведен пример расчета стоимости незавершенного строительством торгово-офисного комплекса.

 Подготовлено отделом инвентаризации и оценки стоимости

Имущества Фонда имущества АР Крым июль 2009 г.