Обзор информации очередного номера  журнала

«ПРАКТИКА  ОЦЕНКИ»

С сентября 2008 года Законом Украины «О перечне памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации» снят временный мораторий на приватизацию памятников культурного наследия. В  вышедшем   очередном номере ежемесячного журнала «Практика оценки» №7 (июль 2009),  авторы: М.Т.Гликман - ведущий эксперт-оценщик Украинского общества  оценщиков, профессор кафедры  архитектурных  конструкций, кандидат  технических наук,  действительный член Инженерной  академии Украины и        В.В. Лемза -  эксперт-оценщик, директор ООО «Одесская региональная экспертная компания» (под общей редакцией Я.И.Маркуса),  поднимают актуальные вопросы оценки памятников истории, архитектуры  и градостроительства.

Авторы обращают  внимание на то, что в современных условиях развития Украины необходимо эффективно  и своевременно решать вопросы сохранения архитектурно-исторической среды и природного наследия Украины как части европейского культурного наследия. В  журнале освещены:   общие положения, принципы и  концепция оценки памятников; дана краткая история вопроса  и классификация памятников; специфика оценки технического состояния, эксплуатационной пригодности и надежности  объекта оценки; общая методология  и подходы  к оценке стоимости памятников.

Интерес представляют подходы  к определению  наиболее эффективного  использования объектов – памятников. Согласно Методике денежной оценки памятников, утвержденной постановлением КМУ от 26.09.2002 №1447, принцип наиболее эффективного использования  (НЭИ) памятника состоит в том, что его рыночная стоимость определяется   с учетом наиболее эффективного использования и безусловного выполнения условий договора относительно режимов его использования  способом, требующим наименьших изменений  и дополнений памятника и обеспечивающим максимальное сохранение  его аутентичности и пространственной композиции. Авторы   выделяют и рассматривают позитивные и негативные факторы, влияющие на НЭИ оцениваемого объекта – памятника. Решение проблемы разбивают на  несколько взаимоувязанных  этапов:

1. Классифицировать оцениваемое здание как объект недвижимости.  При этом,  следует учитывать его   первоначальное функциональное назначение, формируемые  его конструктивно-планировочные показатели,  а также техническое состояние, которые  позволят определить физически возможные виды использования объекта-памятника. На данном этапе оценщик может  рассматривать варианты развития объекта оценки;

2. Проанализировать документы, определяющие разрешительные  виды эксплуатации здания. Охранный договор поможет установить текущие виды использования. Текущий режим разрешенного использования зданий   не всегда отвечает целесообразности и не всегда является наиболее логичным. В случае, если существует более  перспективный вариант использования, который  не нарушает аутентичность и техническое состояние здания, может идти  речь  о смене разрешенного функционального назначения, что  также необходимо  учитывать при оценке;

3. Определить  способ использования здания памятника (части помещений), обеспечивающего максимальный экономический эффект от его эксплуатации. Исходными данными здесь служат не столько собственные характеристики объекта оценки, сколько влияние внешнего окружения. Обзор рынка недвижимости поможет определить, насколько востребован объект оценки,   и найти наиболее перспективный сегмент, соответствующий его конструктивно-планировочным характеристикам, расположению и перспективам развития.

В конечном итоге оценщик должен сделать вывод о наиболее эффективном виде использования объекта оценки  с учетом перспектив развития.

Авторы также рассматривают проблему  специфики оценки земельного компонента. Согласно теории оценки, определение стоимости права пользования земельным участком является обязательной процедурой  при определении стоимости объектов недвижимости. Законодательные акты, действующие на территории Украины и  регулирующие  земельные отношения, устанавливают, что  с переходом права собственности на объект недвижимости  к субъекту данного права переходит также и право пользования земельным участком, на котором размещено здание. Право пользования земельным участком обусловлено наличием следующих свойств:

- отсутствием материально-вещественной структуры;

-возможностью использования на протяжении длительного срока;

- способностью приносить определенную пользу;

- высокой степенью неопределенности размеров той прибыли, которую возможно будет получить при его использовании в будущем.

Главным ценообразующем свойством права пользования  землей является право присвоения дополнительного рентного дохода, возникающего  за счет выгод местоположения участка: уровня обустройства прилегающей территории; природно - климатических  и инженерно-геологических   условий; архитектурно - ландшафтной и историко-культурной  ценности;  экологического состояния; функционального использования.

Расчет стоимости права  пользования  земельным участком как нематериального актива, осуществляется в соответствии с Методикой оценки имущества, утвержденной  постановлением   КМУ от 10.12.2003 № 1891, а также инструктивным письмом ФГИУ от 23.01.2004 № 10-36-835 «Разъяснение  некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением   КМУ от 10.12.2003 № 1891».

Авторы приводят пример оценки здания-памятника архитектуры и градостроительства в г. Одесса. Оценка проведена в соответствии  с требованиями Методики денежной оценки памятников, утвержденной постановлением КМУ от 26.09.2002 №1447. В примере дано очень подробное описание объекта оценки, имеющего статус памятника архитектуры и градостроительства местного значения.  Проводится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из НЭИ осуществляется выбор базы оценки, методологические подходы и вид стоимости. Оценка производится затратным и доходным подходами. Затратный подход выполнен с учетом интегрального коэффициента, учитывающего ценность памятника, как объекта культурного наследия,  а также с учетом стоимости права пользования земельным участком, который занимает оцениваемое строение. При выполнении процедур доходного подхода проведен подробный анализ влияния на стоимость объекта  его статуса как памятника архитектуры и градостроительства.

Оценка памятников -  путь получения инвестиций  на поддержание их сохранности  и потенциального жизненного ресурса и одновременного получения инвестиций для развития городской  инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность памятников, формируемая  уровнем их престижности, местоположением, возрастанием ценностных  характеристик  во времени, несмотря на наличие понижающих  стоимость памятников факторов -  все это должно  учитываться  при моделировании  оценочной стоимости  объекта.

Подготовлено отделом инвентаризации и оценки стоимости

имущества Фонда имущества АР Крым, август 2009 г.