РЫНОК  КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА  ЮЖНОМ БЕРЕГУ КРЫМА  

Коттеджные  поселки имеют множество преимуществ перед неорганизованной застройкой, таких как:  наличие единого плана застройки, инфраструктуры отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка, возможность создания определенной жизненной среды. Коттеджные поселки отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Выделяются поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одного застройщика под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных поселках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует. Однако все виды коттеджных поселков гарантируют наличие коммуникаций, которые, при их проведении к одиночному объекту, значительно удорожают процесс строительства.

По европейским меркам, коттеджным поселком считается комплекс из 30-50 жилых строений. Поселки обеспечиваются не только коммуникациями, но и детскими площадки, местами для прогулок и отдыха, хозяйственными службами и т. п.

В России в последние годы вырос интерес к большим коттеджным поселкам в 150-200 домов, что позволяет значительно снизить затраты на коммунальное обслуживание недвижимости. Так же, в крупных коттеджных поселках лучше развивается сфера услуг и торговли, что обусловлено более высоким уровнем потенциального платежеспособного спроса. Здесь же формируется система дошкольных, средне образовательных учреждений, учреждений системы здравоохранения. Переход к более масштабным коттеджным поселкам прогнозировался на рынке недвижимости Украины, и в частности Крыма.

В пределах Крыма, активное развитие сегмент коттеджного строительства получил на территории Большой Ялты, где представлены самые масштабные и дорогие проекты. Максимальная плотность коттеджной застройки сформирована в Гурзуфе. Преимущественно здесь строятся коттеджные городки класса «Премиум» и «Бизнес-класс». Более низкого класса поселки на ЮБК локализуются в поселках Долоссы, Массандра, Малый Маяк, на удалении 1 километр от моря.

С 2007 года география коттеджного строительства начала существенно меняться. Во-первых, началось строительство элитных поселков в горах, выше трассы Алушта-Ялта-Севастополь. Продолжалось активное строительство в Массандре, где преобладает эконом-класс. К тому же, к ЮБК добавились районы пригорода городов  Евпатория, Саки, Феодосия и пгт Коктебель.  Смещение строительства от морского побережья в горную местность вызвано дефицитом земельных участков в непосредственной близости к морю и их высокой стоимостью.

Первыми поселками, построенными в Большой Ялте, являются поселок «Виллы Галата» и «Испанская деревня», расположенные в Гурзуфе. Здесь же построены городки «Изумрудный Берег-1», «Изумрудный Берег-2», «Гурзуфский Парк». Первый расположен в районе Артека. Второй находится в урочище «Хаста-Баш». Проекты находятся в последней стадии строительства, в продаже остались единичные объекты на среднем этапе строительства. Компания «Консоль» ведет строительство комплекса «Восход», где возводятся коттеджи, состоящие из 2-х спаренных таун-хаусов. В списке введенных в эксплуатацию коттеджных поселков находятся: поселок «Сон у моря», «Ясная поляна» и коттеджи в п. Никита. На фоне формирования высокого уровня спроса к горно-лесным коттеджным поселкам на территории Ялты реализуется ряд подобных объектов, к которым относятся коттеджные поселки «Монте-Пино» и «Поляна сказок» («Виноградный») и «Могаби».

Анализ ценового предложения на рынке коттеджного строительства Ялты 

По данным мониторинга ценового предложения, на конец 3 квартала 2009 г.на рынке средняя цена продажи 1 кв.м. коттеджей в стадии строительной готовности находится в диапазоне от 1800 у.е до 2500 у.е.

На этапе начала или середины строительства, застройщики устанавливают цены на уровне 1200 у.е.  – 2200 у.е. за 1 кв.м.

На этапе зарождения сегмента коттеджных поселков (2004-2005 годы), подобная недвижимость выставлялась на продажу в начальной стадии строительства по цене  1800 – 2200 у.е за 1 кв.м. а на стадии завершения строительства цена поднималась до                   2500 – 3000 у.е.

До 2008 года уровень ценового предложения на рынке ежегодно рос, что обусловлено, с одной стороны, ростом затратной составляющей, а с другой стороны, ежегодным ростом цен на вторичном рынке жилой недвижимости, ростом платежеспособного спроса, и дефицитом качественного предложения. Однако ввиду финансового кризиса и падения платежеспособности, уровень цен существенно снизился. Ниже в таблице приведен сравнительный анализ ценового предложения коттеджных поселков в динамике с 2004 по 2009 годы.

Таблица. Динамика ценового предложения на рынке коттеджных поселков Южного берега Крыма

 Рис. Динамика ценового предложения на рынке коттеджного строительства Южного берега Крыма

График реализации объектов в рамках строительного периода характеризуется преимущественно отсутствием заключенных сделок купли-продажи на начальных этапах. Первые продажи начинаются  на серединных этапах строительства. Основная доля продаж приходится на этап завершения строительства. Активность реализации недвижимости зависит от ряда факторов, основными из которых являются уровень активности строительства объектов подобного формата в прилегающих районах, уровень обеспеченности социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, наличие и удобство подъездных путей, репутация застройщика и уровень информационной поддержки строящегося комплекса.

ВЫВОД

  Сектор коттеджного строительства получил максимальное развитие на территории Южного берега Крыма. Здесь сформировано наибольшее количество предложений в стране и по масштабам строительства уступает только Киевской области. Объекты относятся к категории класса «Премиум» и «Бизнес-класс». Одной из последних тенденций рынка является географическое перемещение строительства в районы, удаленные от моря, расположенные в горно-лесной местности, что происходит под влиянием европейских тенденций спроса. По мере появления новых проектов уровень их масштабности, а также созданной инфраструктуры -  растет. Ввиду кризисной ситуации в стране реализация новых проектов остановилась. Соответственно, на сегодняшний день, предложение преимущественно сформировано объектами на завершающей стадии строительства. На рынке представлены различные по масштабности проекты. Преимущественно предложение сформировано проектами, занимающими территорию от 1 до 4 га, на которой размещается от 10 до 20 коттеджей, площадью от 350 до 600 кв.м.

Ввиду снижения платежеспособного спроса, уровень цен на рынке, соответственно, также снизился.   Падение    цен  по состоянию на 3-й квартал 2009 года, составило                от 40% до 50%.

Подготовлено специалистами предприятия

«Daлеkc –ЭКСПЕРТ»,  декабрь  2009