Характеристика рынка нового строительства в регионе Большой Ялты

Максимальные объемы строительства, достигнутые на территории Ялты, были выполнены в 2008 году и составили 115.1 тыс. кв.м.,   что  превышает уровень 1990-1995 годов в 3 раза. Однако, обострение ситуации на рынке финансовых ресурсов во втором полугодии 2008 года, не позволило своевременно ввести многие объекты в эксплуатацию в заявленные застройщиками сроки.

 рис. Объемы введения общей площади жилья в Ялте, кв.м.

Ввод жилья в Большой Ялте в расчете на одну тысячу населения в 2008 году составил 843 кв.м., что является одним из максимальных показателей по Украине.

Рис. Ввод в эксплуатацию жилья на 1000 лиц, кв.м.

В абсолютных величинах объем строительства жилья в Ялте максимальный на территории всего полуострова.

Рис. Ввод в эксплуатацию жилья в Крыму в 2008 году

Высокие темпы строительства жилья в Ялте были обусловлены статусом города, как самого популярного и элитного курорта, культурного, и исторического центра региона. Статус города определял соответствующий уровень престижности, спроса и общую платежеспособность населения, достаточную для формирования существовавшего спроса на рынке нового строительства.

Однако, ввиду финансового кризиса и падения платежеспособного спроса, а так же ростом риска вложения денежных средств в объекты незавершенного строительства, в 2009 году активность на рынке резко сократилась, что отразилось как на объемах продаж, так и на темпах строительства многих объектов.

Соответственно, прогнозный показатель объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2010 году, по итогу 2009 года, будет существенно ниже уровня 2008 года, т.к. в отчетном периоде рынок нового строительства сформирован исключительно ранее строящимися объектами. Уже с 4-го квартала 2008 года новые проекты практически не реализовываются, а по большинству строящихся проектов существенно передвинуты сроки окончания строительства. Соответственно, в 2009 году, данные объема введенного в эксплуатацию жилья будут включать только те объекты, сроки окончания строительства которых, не отложены на 2010 - 2011 год.

Структура  жилой недвижимости на рынке нового строительства Большой Ялты.

На территории Большой Ялты предложение жилой недвижимости на рынке нового строительства представлено домами категорий «Эконом-класс», «Бизнес-класс» и «Премиум-класс». Категории «Социальное жилье» и «Де-люкс-класс» в Ялте не представлены. Также на рынке представлены коттеджные поселки, которые не подпадают под данную классификацию.

рис. Структура предложения жилой недвижимости на рынке нового строительства Большой Ялты в зависимости от категории жилья

Дома категории «Бизнес-класс» занимают максимальную долю предложения. Данная категория  в последние годы имела самые высокие показатели роста объемов предложения. Так, в течение  2006 года, предложение объектов данной категории увеличилось на 15%.  По состоянию на 2008 год,  в структуре предложения жилой недвижимости Ялты квартиры в домах категории «Бизнес-класс» увеличили свою долю на 20%.  Доля квартир в  домах категории «Премиум-класс» выросла в 2008 году на 10%.  Количество объектов «Эконом-класса» не растет и ежегодно сокращает свое присутствие на рынке.

Данная структура предложения определялась ориентацией рынка нового строительства Большой Ялты на потребителей из мегаполисов Украины, граждан Российской Федерации, а так же стран дальнего и ближнего зарубежья. Для данной категории потребителей, как наиболее платежеспособной, предпочтительным является приобретение апартаментов и квартир в домах категории «Бизнес-класс».

Необходимо так же отметить, что многие застройщики позиционировали свои объекты в этом секторе, хотя объекты не всегда соответствовали заявленной категории.  Это объясняется тем, что   объекты высокой классности застройщики пытались вместить на недостаточные по площади земельные участки, что отсутствие некоторых элементов будет компенсировано престижностью месторасположения.

Ценовая характеристика рынка нового строительства жилой недвижимости Большой Ялты.

До конца 2008 года рост платежеспособного спроса до 2009 года приводил к постоянному росту цен на объекты жилой недвижимости. В среднем цены на жилую недвижимость нового строительства увеличивались на 25-30% ежегодно.

За 2007 года цена предложения жилой недвижимости  на рынке нового строительства относительно 2006 года выросла на 25-35% или на 2-3% ежемесячно. За первое полугодие 2008 года уровень цен поднялся еще на 5% - 27% в зависимости от объекта. Среднеарифметический прирост цен за первое полугодие 2008 года составил 17%, что соответствует ежегодной тенденции сложившейся на рынке. 

Для рынка недвижимости в целом было характерно влияние сезонности на ценовое предложение. Максимальный рост цен достигался в весенне-летний период и постепенно затухал к концу года.

 Однако со второго полугодия 2008 года, уровень цен остановился в росте (на тот момент ввиду неопределенности экономической ситуации и перспектив дальнейшего развития).

Начиная с первых месяцев 2009 года, уровень цен на рынке нового строительства  упал, ввиду отсутствия платежеспособного спроса и высокого уровня конкуренции на рынке. Предложение стало значительно  превышать спрос. Первоначально, делались прогнозы о 20-30% падении уровня цен на рынке нового строительства. Однако, фактически по состоянию на 3-й квартал 2009 года уровень цен сократился в 2 раза.

Динамика средней цены на рынке нового строительства жилой недвижимости представлена ниже.

Рис. Динамика среднего уровня цен на рынке нового строительства жилой недвижимости Ялты, у.е. за 1 кв.м.

Анализ общего ценового предложения в Большой Ялте показал, что средняя стоимость 1 кв.м. жилья на рынке нового строительства, по состоянию на 3-й квартал 2009 года составила 1800 у.е., что соответствует уровню ценового предложения в 2005 году. Относительно ценового предложения 2008 года уровень цен сократился на 53%.

В целом стоит отметить, что ранее, в конце 2008 года, когда строились первые прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости в период кризиса,  строились оптимистические прогнозы, которые предполагали, что уровень цен на недвижимость Большой Ялты, ввиду ее престижности и уникальности, сократится не более чем на 10%. Прогнозы так же предполагали  несущественное падение спроса и продолжение строительных работ на всех площадках города. По итогам 3-го квартал 2009 год, очевидным стал факт того, что недвижимость Большой Ялты не застрахована от интенсивности влияния кризисных тенденций и тенденции на региональном рынке полностью соответствует среднестатистическим по Крыму и Украине. 

Наибольшее снижение уровня спроса зафиксировано на  объекты, степень готовности которых  составляла менее 50% (т.е. на начальном и среднем этапах строительства). В данной группе падение составляет в среднем 60%. Наиболее интенсивно упали цены на объекты «Эконом-класс». Объекты готовностью свыше 80-ти процентов, характеризуются средним падением цены на 34%.

Ценовое предложение по состоянию на 3 квартал 2009 года приведено в таблице.

Таблица. Ценовая ситуация на рынке нового строительства Большой Ялты в зависимости от категории жилья и этапа строительства по состоянию на 3-й квартал 2009 года.

В условиях стабильного рынка цена предложения существенно зависела  от этажности объекта, а именно: предложение квартир на последних этажах, позиционировалось  как ограниченный сегмент рынка, рассчитанный только на состоятельных покупателей за счет неординарных планировок, уникальных видов из окон и т.д.

Для комплексов «Бизнес-класса» различие в цене первого этажа и последнего, как наиболее эксклюзивного составляет от 35% до 60%.

Для объектов категории «Премиум-класс»  разница между ценой первого этажа и последнего достигает 50% до 150%.

На  конец 3 квартала 2009 года данная тенденция сохранилась.

Региональная диверсификация объектов нового строительства.

В региональном разрезе региона Большой Ялты,  основной        объем строительства приходится на непосредственно сам город, а так же на крупные населенные пункты, приближенные к Ялте и к морю, таких как Гурзуф, Кореиз, Гаспра, Мисхор. Региональная диверсификация отражена на диаграмме, приведенной ниже.

рис. Региональная структура строительства в Большой Ялте.

Предложение жилой недвижимости Большой Ялты неоднородно, и представлено объектами на различном этапе строительства, с различной степенью готовности. В 2008 году 35% объектов недвижимости находилось на начальной стадии строительства, при этом 45% недвижимости готовилось к сдаче в эксплуатацию. По данным рынка за 2009 год, количество объектов начального этапа строительства сократилось и представлено объектами, заявленными на рынке в 2008 году, приостановленными, но не снятыми с продажи. Как и раньше, основная доля предложения приходится на объекты, введенные в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства, с готовностью не менее 80%. Стоит отметить, что основная доля объектов введена в эксплуатацию еще в 2008 году. В 2009 году введены в эксплуатацию единичные объекты. Часть объектов на начальном и среднем этапе строительства приостановлены и  сняты с продажи.

В условиях кризиса, практически все объекты, готовность которых составляет более 50%, продолжали строиться, т.к. застройщикам необходимо отвечать по своим обязательствам перед покупателями, которые выкупили квартиры до начала нестабильной экономической ситуации. Так же строительство продолжается, ввиду того, что его остановка влечет за собой замораживание ранее вложенных денег и 100% - ое торможение продаж объекта. Достроенный объект не включает рисков связанных с невыполнением застройщиком своих обязательств, и, следовательно, является более предпочтительным для покупателя. Продажа готового объекта позволяет застройщику минимизировать убытки, связанные с экономическими условиями 

Реализация  объектов нового строительства в кризисный период.

В период кризиса реализация недвижимости нового строительства носит единичный характер. При этом потребительское предпочтение сосредоточено в сегменте объектов, находящихся на стадии завершения, где сочетание уровня цены и уровня риска вложения денежных средств наиболее предпочтительно для покупателя. Однако, данный уровень спроса, на сегодняшний день, недостаточный для обеспечения существующего объема предложения.

По состоянию на ноябрь 2009 года, в условиях отсутствия спроса и высокого уровня конкуренции между застройщиками, делать какие либо выводы о графике реализации квартир можно с довольно большой долей субъективизма, т.к. объективные данные подтверждающие какие-либо  тенденции отсутствуют. Активность на рынке резко сократилась, что нашло свое отражение в падении цен и остановке реализации многих новых проектов.

Активизация спроса наступит в результате повышения доступности кредитных средств по  прогнозам, к 2011 году. Однако и в этот период основная доля спроса будет сконцентрирована в объектах завершенного строительства, при прочих равных условиях.

Относительно объектов, находящихся на начальном этапе строительства:   в кризисный период доля проданных квартир на начальном и среднем этапах строительства будет несущественной.

Стоит так же отметить, что рынок нового строительства Большой Ялты сориентирован преимущественно на потребителей с высоким уровнем дохода, которые приобретают недвижимость в курортном регионе как второе жилье, а так же с целью инвестирования денежных средств, и (или) сдачи недвижимости в аренду. Таким образом, уровень спроса на рынке, конечно, зависит от активности ипотечного сектора, однако не менее существенное влияние оказывает инвестиционный фон региона Большой Ялты и Южного Берега Крыма, который отражает общие тенденции рынка недвижимости с точки зрения иностранных инвестиций.

ВЫВОД

Рынок нового строительства Большой Ялты до 2009 года ежегодно расширялся, что подтверждалось ежегодным ростом объемов строительства. В структуре предлагаемых объектов на территории населенного пункта основная доля принадлежала объектам  «Бизнес-класс». Ежегодно  росла доля объектов «Премиум-класс». При этом доля объектов «Эконом-класса» ежегодно сокращалась.

Ценовое предложение первичного рынка жилой недвижимости ежегодно росло, как под влиянием роста затратной части строительства, так и под влиянием роста платежеспособного спроса. Однако, по состоянию на конец 2009 года, уровень цен существенно сократился. Средневзвешенная цена 1 кв.м. жилой недвижимости на рынке составила 1800 у.е., что на 50% ниже относительно аналогичного периода 2008 года.

Предложение на рынке неоднородно и представлено объектами различных категорий и на различных стадиях строительства. Основная доля объектов предлагается на этапе завершения строительства. Существенно сократилась доля объектов на начальном этапе строительства, что свидетельствует о прекращении реализации новых проектов.

На рынке нового строительства существует зависимость роста цен предложения по мере приближения строительства к завершающей стадии. Вследствие чего, ценовое предложение в пределах одного объекта различно в зависимости от этапа строительства. В условиях кризиса данный рост отсутствует, однако этап строительства и строительная готовность повлияли на степень снижения цен на тот или иной объект. Чем больше готовность объекта, тем менее интенсивно упали на него цены в период кризисной ситуации.

Уровень цен на рынке формируется, в основном, за счет категории жилья, которая предполагает, в первую очередь близость к курортной инфраструктуре, наличие развитой инфраструктуры в пределах жилого комплекса, передовые технологии дизайна, строительства и отделки. Чем ниже уровень данных характеристик в объекте, тем ниже его категорийность, и, соответственно, цены. Максимальный уровень сформирован на объекты «Премиум-класса» (от 2500 до 5000 у.е. за 1 кв.м.).) На объекты «Бизнес-класса» уровень цен несколько ниже( от 900 до 3000 у.е. за 1 кв.м.). Минимальный уровень цен сформирован на объекты «Эконом класса» (от 800 у.е. до 1600 у.е. за 1 кв.м.).

Динамика реализации жилья в том или ином объекте зависит, в первую очередь от предприятия застройщика, а так же от категории предлагаемого жилья и уровня платежеспособного спроса на него. В докризисный период, когда спрос существенно превышал предложение, на начальном этапе строительства максимальные объемы реализации достигались в объектах максимальной комфортности, сориентированных на потребителей с очень высоким уровнем дохода.

В период кризисной ситуации, и практически полного отсутствия платежеспособного спроса, делать однозначные прогнозы о графике реализации достаточно тяжело. Однако однозначным является то, что продажи будут носить единичный характер, а основная их доля будет приходиться на уже построенное жилье. Порядка 60-90% жилья будет реализовываться на этапе вода объекта в эксплуатацию. Чем выше категория объекта, тем более интенсивно будут идти продажи на ранних стадиях реализации проекта. Стабилизация спроса на рынке возможна в условиях формирования рынка ипотечного кредитования, возрождение которого предполагается к концу 2011 года.

Подготовлено специалистами предприятия

«Daлеkc –ЭКСПЕРТ»,  декабрь 2009